海南房产抵押贷款违约后被拍卖在租房客如何自
发布时间:2019-09-26
        海南房产抵押贷款违约后被拍卖在租房客如何自处?民法上有个概念叫买卖不破租赁,在房屋租赁期间,房屋的所有权发生变动,承租人可以要求在租赁期限内按原合同继续承租房子。这是在长期的实践中形成的惯例,反映在法律上即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”
在法院的执行案件中,有财产处置的案件,房产占了一大部分。那么,房产被执行后,所有权发生了变动,那承租人是否可以请求在租赁期内阻止向受让人移交被执行的房产呢?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定,租赁权阻却执行,必须满足两个条件,一是租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效;二是必须在查封前占有房屋。符合这两个条件的,承租人请求在租赁期内继续租赁房屋的,人民法院应予支持。


法律简析:
租赁权作为一种特殊的债权,受到了物权化的特殊保护。该案郭某在法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同,并占有使用该不动产。一般情况下,郭某的租赁权是不受房产所有权变动的影响。但是,当租赁权碰上抵押权的时候,又另当别论了。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”李某作为抵押权人,已在不动产中心办理了抵押登记,起到了公示的作用。郭某在承租房子的时候,已经明确知道抵押权的存在了,而仍然愿意承租,表明其已经愿意承受相应的风险,在此情况下,抵押权具有对抗租赁权的效力。


实践中,有个别被执行人与承租人恶意串通,签订长期合同(如20年)且租金一次性付清的,或者明显不合理的低价承租的,对于这一类合同,法院要严格进行审查,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。

对于设置了抵押权的房屋,除了要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定的两个条件外,还要审查抵押权的设立时间。下面以一个案例来解析:
2015年9月9日出借人李某与借款人余某签订一份《借款合同》和《个人抵押借款合同》,约定余某向李某借款260万元,借款期限2个月,月利率1%,按月结清,并约定了逾期还款责任等。同年9月12日双方又补充签订了一份《借款合同补充协议》,协议约定借款利息、逾期支付利息的违约金、逾期还款利息均予以免除,并约定若余某逾期还款,房屋权属发生转移,则被告仅以抵押房产偿还李某的借款本金及诉讼费、律师费、拍卖费,李某不再向债务人和抵押人余某要求追偿本金、利息及费用等。2015年9月18日抵押人余某以其名下的坐落于某市新城区含元路某房产为上述债务提供担保办理了抵押登记,注明债权数额为260万元。
2017年11月1日余某将该房屋租赁给了郭某,约定租赁期限至2021年11月30日止。在租赁合同中注明该房屋已抵押给了李某的事实。


借款到期后,余某未能及时还款,李某起诉到法院,法院于2017年9月25日作出判决,判决:“一、被告余某应于本判决生效之日返还原告李某借款本金260万元;二、被告余某若未能按上述指定期限履行本判决所确定的还款义务,原告李某则有权在260万元债权限额内就被告余某名下的坐落于某市新城区含元路某房产以折价、拍卖、变卖的所得价款优先受偿;三、驳回原告李某的其他诉讼请求”。该法律文书于同年12月20日发生法律效力,随后李某向法院申请强制执行。在执行过程中,法院依法向被执行人发出执行通知书,责令其履行生效文书,但被执行人未按法律文书履行还款义务。法院作出执行裁定书,于2018年6月7日查封案涉房产,同年11月20日,法院作出执行公告,要求被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起15日内腾空案涉房产,逾期未履行的,法院将依法予以停水停电并强制执行。若案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的,应当自公告之日起十五日内向法院提出书面异议并提供相应证据。案外人逾期未提出书面异议的,法院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。


2018年12月10日法院向杭州来拍网络科技有限公司提交网络询价评估申请,经询价,该房地产市场价值为1330323元;2019年3月向申请人及产权人送达了《询价建议书》,双方均未提出异议。法院就该拍卖物提交司法拍卖平台拍卖,同年6月23日买受人张某通过淘宝网司法拍卖网络平台以181.2万元价格竞得拍卖标的物。7月3日,法院依法作出执行裁定书,裁定“一、解除对被执行人余某名下的位于某市新城区含元路某房产的查封。二、将被执行人余某名下的位于某市新城区含元路某房产过户至张某名下,原产权证作废。三、注销房屋所有权人:余某,不动产登记证明号为***的房屋抵押登记”。并于2019年7月9日向某市不动产登记中心送达相关法律文书。


案外人郭某提出执行异议,请求:裁定于2021年11月30日前不向受让人移交因租赁占有使用的某市新城区含元路某房产。郭某向法院提供了《房屋租赁合同》、租金交纳凭证、《装修合同》、物业、水电费交纳凭证以及房屋(农贸市场经营)状况照片等相应证据。郭某认为先前签订《房屋租赁合同》仍然有效,租赁期限至2021年11月30日止。所以,郭某请求法院支持于2021年11月30日前不向受让人移交郭某因租赁占有使用的某市新城区含元路某房产的请求。
法院认为,本案的争议焦点是郭某的租赁权能否阻却执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案中,诉争房产出租给郭某的时间是2017年11月1日,李某设立抵押权的时间为2015年9月18日,属于上述规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形,因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时,抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力,郭某作为承租人主张不向房屋受让人张某移交案涉房屋,与法律规定不符,法院不予支持。
 

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